Prețurile încă rezistă. Dar cine va cumpăra?

În ultima perioadă mă uit tot mai atent la ceea ce se întâmplă pe piața imobiliară din Satu Mare.

Și ceva nu prea se leagă.

Se construiește. Se scot proprietăți la vânzare. Prețurile din anunțuri arată bine. Uneori chiar foarte bine. Mai ales pentru cel care vinde.

Numai că la capătul celălalt al tranzacției mai trebuie să existe cineva.

Cumpărătorul.

Iar cumpărătorul are prostul obicei să vină cu propriul portofel.

Impresia mea este că piața imobiliară din Satu Mare dă semne de răcire.

Nu spun că prețurile se prăbușesc. Nu se prăbușesc. Și tocmai asta mi se pare interesant.

În septembrie 2026, prețul median solicitat pentru apartamentele din municipiul Satu Mare se situează în jurul valorii de 1.230 euro/mp. Dar dintre anunțurile urmărite în care prețul a fost modificat, 87% dintre modificări au fost reduceri, iar reducerea tipică a fost de aproximativ 3,7%. Sunt prețuri cerute în anunțuri, nu prețuri efective de tranzacționare.

Cu alte cuvinte, nu spun că asistăm la o cădere a pieței.

Spun doar că nu se mai vinde neapărat orice, oricum și la orice preț.

Mai există și eterna metodă de evaluare românească:

„Vecinul cere 150.000, deci al meu face cel puțin 160.000.”

Nu. Vecinul cere 150.000.

Dacă anunțul stă de opt luni pe internet, s-ar putea ca singurul lucru demonstrat de cei 150.000 de euro să fie tocmai faptul că nu-i dă nimeni.

​

SE SCHIMBĂ CUMPĂRĂTORUL

​

Acum 20–30 de ani traseul era destul de previzibil. Terminai școala, îți găseai un serviciu, te căsătoreai, cumpărai un apartament sau construiai o casă și, în foarte multe cazuri, rămâneai acolo.

Pentru generația care vine acum lucrurile nu mai sunt chiar atât de simple.

Un tânăr de 25 sau 30 de ani nu mai știe neapărat unde va lucra peste cinci ani. Poate fi Satu Mare. Poate fi Cluj. Poate fi Budapesta, Viena sau altundeva. Poate lucra de acasă pentru o firmă aflată la sute sau mii de kilometri.

Iar tânărului de 28 de ani îi putem explica noi cât vrem că „mai bine plătești rata ta decât chiria altuia”.

El s-ar putea să pună o întrebare mult mai simplă:

„De unde știu eu că peste cinci ani mai locuiesc aici?”

Și, culmea, întrebarea nu este deloc proastă.

În condițiile acestea, un credit pe 25–30 de ani nu mai înseamnă numai siguranța că „am casa mea”.

Poate însemna și că m-am legat de un loc.

Mai există, bineînțeles, și o explicație mult mai simplă: banii.

Deloitte Global Gen Z and Millennial Survey 2026 arată că 78% dintre reprezentanții Generației Z și 85% dintre Millennials chestionați în România spun că nu își permit să dețină o locuință. În același studiu, 55% dintre respondenții Gen Z și 66% dintre Millennials din România se declară nesiguri financiar, iar mai mult de jumătate spun că au amânat decizii importante din viață din cauza situației financiare.

Așa că nu cred că este corect să spunem pur și simplu că tinerii nu mai vor proprietăți.

Probabil că foarte mulți le vor.

Dar între a vrea o locuință și a fi dispus și capabil să plătești prețul cerut pentru ea este o diferență enormă.

​

SE SCHIMBĂ ȘI DIASPORA

​

În Satu Mare mai există un fenomen pe care îl consider important.

Ani de zile ne-am obișnuit și cu un cumpărător foarte comod pentru piața locală: omul plecat în Occident.

Muncea acolo, economisea acolo și cumpăra aici.

Apartament pentru copii. Un teren. O casă. Încă un apartament, că „nu strică”.

Numai că nici această conductă de bani nu trebuie considerată eternă.

Din ceea ce observ eu în piața locală, acest tip de cumpărător nu mai pare să aibă aceeași forță pe care a avut-o în anumite perioade.

Asta este o observație profesională asupra pieței din Satu Mare, nu o statistică privind tranzacțiile imobiliare realizate de diaspora.

Dar datele despre diaspora ne dau motive serioase să ne gândim la ce urmează.

Studiul MKOR Diaspora Sentiment 2026, realizat pe 2.000 de români cu vârste între 18 și 65 de ani care locuiesc în străinătate cel puțin șapte luni pe an, arată că 55% sunt plecați de peste zece ani, iar 70% consideră puțin probabil să revină în România în următoarele 12 luni.

Legătura financiară cu România există în continuare. În același studiu, 59% spun că au sprijinit financiar familia, 29% că au renovat o proprietate, 20% că și-au cumpărat propria locuință, iar cumpărarea unui teren și construirea unei case apar fiecare la câte 11%.

Dar pe mine mă interesează mai ales ce se întâmplă cu generația următoare.

Părintele plecat în Franța acum 20 de ani încă spune că se întoarce „acasă”.

Copilul lui, care a făcut școala acolo, are prietenii acolo și lucrează acolo, s-ar putea să se uite puțin mirat când îi spunem că tocmai a moștenit două apartamente în Satu Mare.

Pentru părinți, „acasă” a rămas România.

Pentru copiii lor, unde este acasă?

Părintele care a muncit 15 sau 20 de ani în străinătate putea să spună:

„Mai cumpăr un apartament în Satu Mare. Rău nu-mi pare. Rămâne copiilor.”

Dar copilul lui poate să gândească foarte diferit:

„Eu locuiesc în Franța. De ce să cumpăr un apartament în Satu Mare?”

Nu avem suficiente date locale pentru a măsura acest fenomen în municipiul Satu Mare. De aceea nu vreau să transform o observație într-o statistică.

Dar ar fi la fel de greșit să presupunem că generația următoare va cumpăra automat proprietăți în Satu Mare exact așa cum au făcut părinții ei.

Iar o piață care pierde treptat un anumit tip de cumpărător trebuie să găsească altul.

​

PENTRU CINE CONSTRUIM?

​

Aici cred că dezvoltatorii imobiliari ar trebui să fie foarte atenți.

Putem calcula terenul, betonul, cărămida, manopera, dobânda, profitul și ce mai vrem noi. După aceea tragem linie și rezultă că apartamentul „trebuie” să coste 120.000 de euro.

Perfect.

Numai că piața nu citește devizul dezvoltatorului.

Și nici nu are obligația să-i asigure marja de profit.

Dar cine îl cumpără?

Aici se termină Excelul și începe piața.

Iar contextul general nu este tocmai unul care să invite la exuberanță. În studiul MKOR Consumer Sentiment 2026, intenția declarată de cumpărare a unei proprietăți sau a unui teren este de 4%, iar intenția de a face cheltuieli majore pentru locuință a coborât la 11%, după ce ajunsese la 19% în trimestrul III 2024. Sunt date naționale, nu statistici pentru municipiul Satu Mare, dar merită urmărite.

Și cred că se schimbă și proprietatea pe care cumpărătorul o consideră atractivă.

O casă foarte mare nu mai este automat un avantaj. Înseamnă încălzire, întreținere, reparații, curte și timp.

Un teren foarte mare nu este automat mai valoros pentru orice cumpărător.

Și nici un apartament nou nu valorează orice sumă numai pentru că este nou.

Din punctul meu de vedere, vor conta tot mai mult poziția, costurile de întreținere, eficiența energetică, accesul, posibilitatea de revânzare și flexibilitatea pe care proprietatea o oferă proprietarului.

Nu cred că dispare dorința de proprietate.

Și nici nu spun că mâine se prăbușește piața imobiliară din Satu Mare.

Dar cred că devine riscant să construiești sau să cumperi pornind de la ideea că, dacă imobiliarele au mers bine ieri, vor merge automat la fel și mâine.

În evaluare există o diferență fundamentală între prețul cerut și valoarea de piață.

Proprietarul poate cere cât dorește. Dezvoltatorul poate calcula ce dorește. Anunțul suportă orice cifră.

Piața, din păcate, nu.

Pentru că piața are un obicei foarte prost:

nu o interesează cât ne-a costat, cât am muncit, cât a cerut vecinul și nici cât profit ne-am propus.

La sfârșit pune o singură întrebare:

​

CINE DĂ BANII?

​

Și dacă răspunsul este „nimeni”, atunci avem deja răspunsul pieței.

​

Gáți Ștefan
Evaluator autorizat ANEVAR, Satu Mare

​

Cum vedeți voi lucrurile? Se schimbă cumpărătorul din Satu Mare sau traversăm doar o perioadă de așteptare?

​

Surse de date: Deloitte Global Gen Z and Millennial Survey 2026; MKOR – Diaspora Sentiment 2026 și Consumer Sentiment 2026; Porta.ro – statistici agregate privind ofertele imobiliare din municipiul Satu Mare, septembrie 2026.